楼市新政显效：核心城市分化加剧，四季度市场走向何方？

在多项政策支持下，房地产市场出现一定恢复，核心城市优质楼盘去化良好，二手房成交量保持增长。但二季度以来市场复苏动能转弱，整体仍处于“止跌回稳”过程中。北上深等核心城市优化楼市政策后，9月市场略有修复。四季度房企优质地块入市将支撑新房销售，但市场分化趋势仍将延续。

自去年9月政治局会议提出“促进房地产市场止跌回稳”以来，多项政策支持下市场出现一定恢复。核心城市优质楼盘实现较好去化，二手房成交量保持增长。然而，二季度以来市场复苏动能边际转弱，房地产整体仍处于“止跌回稳”过程中。8月国务院会议重申要“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，释放积极信号。随后，北上深等核心城市相继优化楼市政策，带动9月市场略有修复。

核心城市楼市分化加剧，优质项目成市场亮点

今年以来，房地产市场呈现明显分化态势。核心城市优质改善项目去化表现良好，带动新房价格整体平稳。1-8月百城新房价格累计上涨百分之一点五四，但三四线城市整体仍下跌。二手房市场则延续“以价换量”行情，1-8月百城二手房价格累计下跌百分之五点零八。值得注意的是，北京、上海等一线城市新政后市场有所修复，但效果不一。北京新政后新房成交量环比增长百分之十九，二手房增长百分之二十二；上海新房日均成交环比增长百分之三十一，二手房增长百分之十；深圳二手房日均成交同比增长百分之四十一。

土地市场热度分化，房企聚焦核心城市优质地块

房企拿地持续聚焦核心城市，前三季度300城住宅用地出让金同比增长约百分之十三，但成交面积仍下降约百分之九。土拍热度主要集中于核心城市，TOP20城市住宅用地出让金占全国比重达百分之六十一。央国企仍是拿地主力，占比达百分之五十二。随着核心城市拿地竞争日益激烈，地块高溢价成交将压缩房企利润空间，同时新房产品供应普遍高端化，可能加剧此类产品供过于求压力。

当前稳市场的关键在于稳预期，而稳预期核心在于稳房价。四季度房企在核心城市竞得的优质地块将逐步入市，供应改善有望为新房销售提供支撑。但市场分化趋势仍将延续，政策持续协同加力仍是关键。

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